2017年，孙宏斌凭一连串并购，稳坐港股市场话题榜头把交椅。新一年，正当外界以为他会踹口气的时候，融创中国(HK:01918)又出手了。

　　或许在投资人眼里，融创还是强调“拿地节奏、极致周转”的房地产开发商；而在内部，孙宏斌最近却开始推崇起“美好生活整合服务商”来。

　　最先露出头角的是去年26亿参股链家，近期又搞了个大事情：

　　3月4日，融创中国旗下融创（上海）商业置业有限公司（以下简称：融创上海商置）宣布联手NOVA（盛煦地产）拟设立200亿“国内首支存量资产并购基金”。

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　　孙宏斌眼中的新时代

　　何谓美好生活？3月1日的“亚布力中国企业家论坛”上，老孙再次安利：

　　“美好生活就是你的基本生活需求满足之后，更高的追求和享受的东西，下一步就是文化旅游，还有文化娱乐，以及养老、休闲、教育。这些东西是下一步我们要投的，这就是消费升级——简而言之，住融创的房子，回家看个电视，电视上放我们提供的电影，到刚整合的万达城玩…” 

　　美好生活是个新提法，你要知道2017年的融创，还是以“超大并购整合”为抓手，并以此实现飞跃：

　　收入同比增长80%以上，净利润同比增长240%以上；

　　全年销售额从1500亿元暴增到2017年3600亿元（前十增幅之首）；

　　股价从年初6.29元，最高干到43.55元，年末收32.35元。

　　支撑着融创持续上行的除了陆续结算、终于化为净利润的销售额；最重要的莫过于持续并购，土地储备的飞速增长。

　　一言以蔽之，这是中国房地产行业头部公司的钻石时代。

　　随着行业集中度的不断提高，头部公司通过兼并小公司的市场份额，或是强强合作，这已然成为当下房地产投资的一个基本逻辑。

　　所以你看到融创接手天津星耀五洲，拿下联想地产业务，收购万达13个文旅项目（仅此一例土储激增5897万平）。

　　但是，进入2018年，房地产行业的生态显然变了，金融去杠杆的力度更加猛烈，主流意识力推“租赁住房”，仿佛另一个时代要到来。

　　那么对融创来说，美好生活不仅是抓住消费升级的机会，进行商业模式上的升级，其实更是一种顺应政策的表现。

　　从房地产开发商，迅速转向“美好生活整合服务商”，孙宏斌眼中未来的融创是植根“IP、内容、渠道、场景”，集房地产开发、影视娱乐、文化旅游，甚至养老、教育于一体的综合集团。

　　26亿元参股链家和200亿并购基金只是一个开始。

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　　200亿并购基金

　　2018年3月4日，融创上海商置宣布联手NOVA（盛煦地产）拟设立200亿“国内首支存量资产并购基金”。

　　据悉，拟设立的并购基金，将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。

　　所投的项目，将由双方合作运营平台管理，同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持。借此高效盘活城市存量资产，提升城市品质。与此同时，城市更新也将成为融创新的增长点。

更重要的是，融创以基金方式涉足存量资产市场，通过不断的积累和发展，未来有望建立一个：

上下游企业都能参与其中的城市更新产业链合作平台。

融创以此丰富自身“美好生活”的服务能力，这一新增长点，很有可能成为其新时代中的关键一环。

本次拟设立的基金是私募形式，首期200亿融创上海商置和NOVA作为GP、也是LP各占一半权益。

目前基金还在募资环节，以融创“韩信点兵多多益善”的操盘能力，后期估计是要引入更多有实力的LP，一起做大盘子。

值得一提的是，房地产行业的并购基金一般采用“浮动收益模式”——客户跟融创收益风险共担，它不是“债权”而是“股权”，不会太多占用融创的资源。假如做成了走通了，会持续的给融创和投资人贡献利润。

当然，实现好的idea需要执行力更好的团队。

融创是有并购基因的，同时融创的学习能力在业内也是拔尖级别，再加上团队储备时间也不短，合作方NOVA（盛煦地产）也是国内领先收益型物业投资管理平台，两者把事做成的可能性比较大。

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存量商地的3.4万亿美元盛宴

根据中国指数研究院《2017年中国商业地产市场发展年报》，去年商业地产的开发投资同比增长仅0.1%，整个行业基本陷入停滞。

这就是说，以前的机会是“从无到有”，以后的机会是“从有到好”，打造美好生活的过程：一要住“好”房子；二要买辆好车；三要文娱休闲活动；四要教育健康养老（孙宏斌版美好生活）。

好房子其实是最迫切的需求，而存量商业地产领域对应的机会来自于：

• 运营方面，积极创新商业模式，丰富业态内涵，提升用户的体验；

• 布局方面，除了公开招拍挂，主要以并购的手段，完成对商业地产资源的整合； 

• 金融方面，探索新的商业资本化道路，比如商业地产资产证券化。

　　融创的“国内首支存量资产并购基金”，把上述三点都结合到了一起。

　　过去十多年，国内商业地产高歌猛进，然而大量商业地产存在规划设计、功能定位、运营管理、资本结构不合理的情况。

　　如今新开发商业地产停滞，改造升级以提升用户体验的需求，自然就体现出来了。

　　而凭借自身并购实力和高端精品物业开发经验，融创在这一领域实力越发重要。而作为“国内首支存量资产并购基金”，融创进入的时机也可以说恰到好处——“提前三步成烈士，提前一步才有肉吃”——抢占了先发优势。

　　瞄准这个机会，通过——产品再定位、优化业态、立面翻新再造、室内空间主题重构、优化功能设施、提升软件服务、跨界经营等手段——盘活存量商业地产，未来可通过资产证券化REITs、保险、境内外机构等途径退出。

　　据世邦魏理仕（CBG）数据，2016年中国可投资商业地产规模3.4万亿美元。这可是一场盛宴，尤其是对于在并购市场尝到了甜头的融创来说。