明年即将迈入“十二五”。“十二五”期间保障和改善民生是重要主题，政府对房价上涨的容忍度将更低。如果房价出现反弹，势必招致更为严厉的调控措施。

　　临近年末，对于全年房价的整体判断和明年走势的预测开始升温。12月7日，社科院发布的2011年《经济蓝皮书》预测，今年全年住宅价格涨幅为15%左右，仍高于城乡居民收入增长速度。

　　从4月份楼市新政到9月份二次调控，从信贷、税收再到限贷、限购，今年以来调控重拳频繁出击，政策出台频率和严厉程度前所未有，楼市也在火爆与冷清之间跌宕回旋了几番。那么调控实际收效如何？房价下降的最终动力来自哪里？在年末楼市调控的关键节点上，调控政策的下一棒又是什么？

　　11月份一线城市的成交量显示出楼市调控基本上朝预期的方向进行。长江证券的一份研究报告显示，上海商品房成交面积11月环比下降3%，深圳一手房成交面积环比下降50%，延续了出台限购令之后的走冷趋势。一线城市中只有北京网上期房签约面积环比上升32%，但这主要是受12月份北京开始实行商品房预售资金监管、新开楼盘骤增的影响。

　　尽管成交量仍呈回落趋势，但是房价依然在高位徘徊，表明调控形势依然不容乐观。中国指数研究院的最新数据显示，11月份全国十大城市中只有南京房价环比下跌，其他9个城市房价平均环比上涨0.41%。其中最为典型的是上海，商品住宅成交均价已连续三周高于2.3万元，周均价在12月份首周内创下了每平方米23489元二次调控以来的新高。

　　在二手房市场上，北京某中介人员对记者说，近期看房人数持续上升，购房需求仍然强劲，房价上涨的预期又有所抬头。而且全国土地成交依然活跃，种种迹象均显示出楼市在这个冬天并不太冷，房价下调面临很大阻力。

　　实际上当前楼市的平静期也是拉动房价上涨或者下降双方力量的僵持期。持续的严厉调控已经积蓄起促使房价下调的很大力量，比如在土地出让、建设和交易环节进行了严格限制，收紧开发商的融资渠道，许多城市出台了限购令。但是在通胀预期和流动性过剩双重压力下，公众对房价上涨仍有很强的惯性预期，开发商也寄希望于挺过今年的冬天到明年旺季大量回笼资金，诸多因素加剧了楼市调控难度。两种力量的博弈结果将决定明年房价的走势。

　　可以肯定的是，明年即将迈入“十二五”。“十二五”期间保障和改善民生是重要主题，政府对房价上涨的容忍度将更低。如果房价出现反弹，势必招致更为严厉的调控措施。

　　不仅如此，今年我国保障性住房建设步伐加快，据了解目前北京已经竣工各类保障性住房5万套，超额完成了4.6万套的年初目标。近日市场上传出消息，2011年我国保障性安居工程住房建设规模或将达到1000万套，相比2010年的580万套增长72.4%。

　　中投证券分析师李少明认为，这一规模远超市场预期，按照商品房开发周期，明年住房供应量本来就很大，庞大的保障房供应规模将形成较大的供给预期压力。随着保障性住房的覆盖面扩大，分流一部分刚性需求，房价上涨预期和压力将很大程度得到缓解。

　　另外，许多地方政府对公租房、经适房、两限房的保障对象、定价标准、配套政策重新进行了梳理和规定，意味着保障房建设已纳入体系化的轨道，由政府主导对价格实行管制(例如广东规定公租房租金不超过市价8成)，将明显影响和引导市场预期。

　　近日，国务院副总理李克强在浙江考察保障性住房建设时，提出大力推进公共租赁房等保障性住房建设，坚决抑制投资投机性住房需求。显然，国家打击不合理住房需求的力度不会放松。持续高压的调控态势还将不断挤出投资性需求，随着投机资金的撤出，投资因素对房价的影响会逐渐减弱，在继续打击囤房、捂盘惜售，销售信息更加透明的趋势下，购房者的心理预期必然趋于相对理性，价格的变化单纯决定于供求形势的变化，将更易于楼市深幅调整。

　　而保障性住房体系的建设将促成住房供应由单一主体向多元供应主体转变，不仅保障房的竞争会督促开发商加快商品房开工进度，政府还可以通过调控保障房价格和供给量对市场加以影响，引导理性购房和市场预期。而且，地方政府仍在持续出台调控细则，使得开发商开发成本和资金压力不断上升。近日北京市将大部分商品房项目的土地增值税预征率由1%上调至2%，大大增加了开发商主动降价的动力，多项调控政策的合力对开发商的影响将由心理层面逐步转为实际行动。

　　年末关于房价是松动还是反弹的激辩又起，在当前房价上涨苗头又显现之际，房产税试点的预期再度升温，近日有报道称，上海、重庆已被列为房产税首批试点城市之列。业界人士分析，政府在调控政策的选择上还有很多余地，如果明年房价出现报复式反弹，要防止房价陷入上涨与暴涨之间的恶性循环，这一平衡住房资源配置、调控房价的杀手锏很可能会靴子落地。( 李文龙)